В Эстонии насчитываются десятки тысяч многоквартирных домов, в которых образованы квартирные товарищества. Цель квартирного товарищества заключается в совместном содержании здания и управлении им. Для выполнения крупных работ, на которые не хватает получаемых от жильцов денежных средств, можно взять банковский кредит. Давайте рассмотрим, как взять кредит для квартирного товарищества.
LHV Pank выдаёт кредиты квартирным товариществам на все связанные с содержанием домов работы, такие как проекты по повышению энергоэффективности, реновацию домов, строительные работы, а также строительство парковок, деревянных сараев и ограждений. Кредит также можно использовать для оплаты расходов на проектировочные работы, связанные с реновацией, и прочие работы.
Обычно многоквартирные дома требуют больших и затратных работ, на которые у товарищества может быть собрано недостаточно денег; также собственники квартир могут быть не готовы внести необходимую сумму. Выдаваемые квартирным товариществам кредиты предназначены для приведения в порядок площадей общего пользования и ремонта/содержания/реновации коробки дома. По словам менеджера по коммерческим кредитам LHV Кристи Лийв, получение кредита позволяет привести дом в порядок за один этап строительства. Приведённый в порядок дом обеспечивает жильцам лучшие условия проживания и повышает стоимость недвижимости.
Что нужно квартирному товариществу, чтобы получить в банке кредит?
Для того чтобы банк принял на рассмотрение ходатайство о получении кредита, товарищество должно быть действующим и надлежащим образом зарегистрированным; также у него должно быть правление, соответствующее делопроизводство, включая бухгалтерский учёт. По словам Лийв, кредиты не выдаются товариществам, которые ведут расчёты наличными или ведут учёт в общей тетради. Чтобы получить кредит, число должников квартирного товарищества должно составлять не более одной десятой части от общего количества его членов. «При наличии должников необходимо, чтобы был установлен порядок работы с ними и ответственный, который бы регулярно ими занимался», - поясняет Лийв.
Хотя квартирные товарищества с восемью и более квартирами обычно получают кредиты, по словам Лийв, банк рассматривает каждое ходатайство о получении кредита отдельно. Подать такое ходатайство могут квартирные товарищества по всей Эстонии.
На что следует обратить внимание перед подачей ходатайства?
По словам специалиста LHV, перед подачей ходатайства следует продумать, какие работы необходимо выполнить в многоквартирном доме и, во-вторых, выяснить, какое кредитное бремя готовы взять на себя члены товарищества. Обсуждению этого вопроса следовало бы уделять больше времени и сил, поскольку, по мнению Лийв, намерения взять кредит зачастую остаются лишь намерениями из-за противоречий внутри товарищества, например, относительно должников, пустых квартир или из-за недостаточной вовлечённости в процесс самого товарищества. При планировании работ следует рассматривать здание в целом; образно говоря, прежде чем браться за ремонт лестничной клетки, надо починить протекающую кровлю и трубопровод. После согласования позиции по основным проблемам можно продвигаться дальше по вопросу взятия кредита.
«С точки зрения банка, идеально, если товарищество сможет начать собирать необходимые для погашения кредита возвратные платежи за несколько месяцев до обращения в банк. Если это не вызовёт проблем или задолженности, то, можно сказать, генеральная репетиция прошла успешно и кредитный договор можно подписывать с лёгким сердцем», – говорит Лийв.
Поскольку товарищество является юридическим лицом, общаться с банком должно правление товарищества или официально уполномоченное им лицо, например, представитель управляющей компании или технический консультант.
По словам Лийв, не нужно бояться общаться с банком из-за того, что товарищество не имеет опыта подачи ходатайства о кредите. «Ничего страшного! Мы с удовольствием поможем на каждом этапе этого процесса», – заверила Лийв.
На какую сумму кредита можно рассчитывать и каковы условия?
LHV Pank предлагает квартирным товариществам кредиты от 20 000 евро; максимальная сумма ограничена возможностями собственников квартир и стоимостью работ. Максимальный срок кредитования квартирных товариществ составляет 30 лет и не зависит от цели взятия кредита. Также следует учесть возможность получения платёжного отпуска на срок до 6 месяцев для погашения основной суммы кредита. Кроме того, квартирное товарищество может взять кредит без самофинансирования. Плата за договор обычно составляет 0,2–0,5% от суммы кредита. Самая выгодная процентная ставка по кредиту на данный момент составляет 1,29% + 6-месячный Euribor в случае кредитования работ по повышению энергоэффективности здания.
По словам Кристи Лийв, особенностью кредита для квартирных товариществ является то, что он выплачивается не самому товариществу, а исполнителям работ по мере поступления от них соответствующих счетов. Поэтому столь важно вести делопроизводство, соответствующее установленным требованиям.
Каковы этапы ходатайства о кредите?
- Процесс кредитования обычно начинается с подачи квартирным товариществом ходатайства на сайте LHV. (Если товарищество находится на стадии обдумывания решения о взятии кредита, оно может запросить предварительное предложение по электронной почте kylaen@lhv.ee).
- Клиент получает от банка LHV автоматическое электронное письмо с просьбой ответить на некоторые основные вопросы и отправить баланс, а также отчёт о прибыли и убытках квартирного товарищества.
- Банк подготавливает для товарищества предварительный расчёт.
- Если предварительное предложение банка является для товарищества приемлемым, его ходатайство поступает на рассмотрение в кредитный комитет, после чего клиенту отправляют официальное, детально проработанное предложение по электронной почте.
- Для заключения договора товарищество должно открыть банковский счёт в банке LHV, провести общее собрание и принять решение о взятии кредита согласно результатам голосования, проведённого надлежащим образом. После одобрения квартирным товариществом предложения банка, в банк следует представить необходимые для заключения договора документы.
- Кредитный договор оформляется и подписывается в электронном виде в течение двух рабочих дней. В договоре прописываются конкретные условия кредитования, в том числе, условия частичного или полного досрочного погашения кредита.
- Период выплаты кредита составляет до 12 месяцев; то есть работы, финансируемые за счёт кредитных средств, должны начаться в течение этого времени.
Что запрашивает банк? Какие документы необходимо представить?
Следует учесть, что для получения банковского кредита понадобится определенное количество правильно оформленных документов, которые надо будет получить и представить. Однако эта задача не является неразрешимо сложной.
На разных этапах делопроизводства банк будет запрашивать соответствующие документы. Так, для ходатайства о кредите будет необходимо представить в банк годовой отчёт за предыдущий год и отчёт за текущий год; выписку со счёта за последние 6 месяцев; отчёт об оплате квартплаты членами квартирного товарищества (с информацией о должниках); счета от предлагающих услуги предприятий; результаты энергоаудита или строительной экспертизы; ценовые предложения на планируемые работы.
После принятия положительного решения по кредиту для заключения договора будет необходимо представить: протокол общего собрания квартирного товарищества на бланке LHV; список участников общего собрания; выписку из крепостного регистра. В связи с планируемыми работами также необходимо представить уведомление о строительстве или разрешение на строительство (если требуется), смету на работы (включая ремонтный фонд, покрывающий погашение кредита) и временной график.
После заключения договора для выдачи кредита потребуется договор о строительном надзоре, подписанный договор строительного подряда и подписанные соответствующим образом акты приёмки-передачи выполненных работ. Кредит выплачивается непосредственно исполнителям работ на основании счетов, соответствующих актам. Авансовые платежи при этом не допускаются.
Какие типичные ошибки допускаются товариществами и как их избежать?
По словам менеджера по коммерческому кредитованию, одной из ошибок, нередко допускаемых квартирными товариществами, является ситуация, при которой работы начинают проводить ещё до подписания кредитного договора. «В этом случае существует риск, что по каким-то причинам кредит не будет выдан или выяснятся обстоятельства, вследствие которых условия финансирования будут изменены», – поясняет возможные риски Лийв. «Также бывает, что квартирные товарищества неправильно планируют время для необходимых действий, не учитывают какие-либо важные нюансы, используют плохо продуманные решения, не привлекают экспертов или выбирают недорогого, но ненадёжного подрядчика», – перечисляет Лийв. По её словам, для квартирных товариществ очень важно изучить предысторию выбранных партнёров, поскольку банк не будет этого делать вместо товарищества.
По словам Лийв, для управления строительным процессом всё больше товариществ привлекают технических консультантов или управляющие компании, обладающих необходимым опытом общения как с банком, так и со строителями. По её словам, представитель товарищества должен быть требовательным; за ходом строительства необходимо постоянно следить. Не стоит бояться требовать от подрядчика исправить качество работ при возникновении такой необходимости.
По словам менеджера, ежедневно занимающейся квартирными товариществами, банки обычно имеют дело с хорошо подготовленными и правильно ведущими делопроизводство квартирными товариществами, поскольку в банк обращаются положительно настроенные к взятию кредита клиенты. «Если у товарищества уже возникла мысль о взятии кредита, то ему будет несложно найти необходимую информацию. Мы также консультируем квартирные товарищества на разных этапах и делимся своим опытом», — говорит Лийв.
В настоящее время в Эстонии существует явная потребность в реновации многоквартирных домов, что также является признаком того, что каждому квартирному товариществу следовало бы надлежащим образом вести свои финансовые дела и делопроизводство. LHV готов профинансировать ваши продуманные планы.
