Eluasemelaenud – kas järgmise finantskriisi katalüsaator?

Viimastel nädalatel on üha enam esile kerkimas eluasemelaenu võtnud madalama sissetulekuga inimeste võime laene tagasi maksta. Tegemist võib olla olulisema probleemiga kui esmapilgul tundub.

Paar nädalat tagasi teatas HSBC (HBC), et pank tõstab halbade laenude katmiseks kasutatavat provisjoni 20% kõrgemale võrreldes turu ootustega. Peamise põhjusena toodi seejuures välja probleemid eluasemelaenudega. Sarnaselt teiste suurte pankadega soovis ka HSBC osa saada mõned aastad tagasi alanud kinnisvara hinnatõusust USAs. Selleks sooritati $15 miljardiline ülevõtmine, mille käigus omandati Houshold International Inc. Praeguseks hetkeks on aga intresside tõus ning kinnisvarahindade kasvu peatumine viinud nii mõnedki kliendid finantsiliselt raskesse olukorda. Seega valmistub pank provisjonide tõstmisega eesootavateks raskusteks ja nende tõstmine annab signaali probleemi tõsidusest.

Oletada võib, et probleem ei ole oluline mitte ainult HSBC vaid ka paljude teiste turuosaliste jaoks. Ettevõtte aktsia võttis sellise uudise vastu mitte eriti suure langusega, sest tegu on suure ja diversifitseeritud ettevõttega. Hoopis hullemini läks hiljuti näiteks New Century Financial (NEW), mis kaotas 8.veebruaril umbes kolmandiku oma väärtusest. Ettevõte teatas, et muudab 2006. aasta esimese kolme kvartali avaldatud tulemusi parandades neid laenudega seotud kahjude võrra. Selline uudis omas mõju loomulikult tervele väiksema sissetulekuga inimestele laenamisega tegelevale sektorile.

Veelgi äärmuslikum näide oli NovaStar Financial (NFI), mis kaotas 43% oma väärtusest pärast seda kui teatas kahjumist, oodatavatest probleemidest laenude tagasi maksmisega ja prognoosist, et ettevõte ootab vaid minimaalset kasumit järgmise viie aasta jooksul.

Pildi muudab segasemaks see, et paljud selliste laenudega tegelevad ettevõtted müüvad laenud edasi pankadele ja investoritele, keda tõmbab sellistelt laenudelt saadav kõrge intress. Seal toimuvale juhtis möödunud nädala tähelepanu ka Wall Street Journal. Nimelt on toimumas vastupidine protsess 2005. ja 2006. aastaga võrreldes kui paljud suured pangad ostsid suurtes kogustes selliseid laene. Seda ikka ja ainult kõrge intressitulu tõttu. Nüüd on esile kerkimas sellise intressitaset selgitav asjaolu, milleks on kõrge risk. Kuna probleemid laenuvõtjate maksevõimega hakkavad üha enam esile kerkima, proovivad nii mõnedki suuremad pangad ostetud laene esialgsetele omanikele tagasi müüa. Lepingu järgi on selline asjade käik tihti võimalik kui laenuvõtja jääb maksetega hätta tagasimakseperioodi alul.

Konkreetse juhtumina tuuakse seejuures välja ResMae, mis hiljuti esitas pankrotikaitse taotluse. ResMae müüs eelmisel aastal subprime laene kokku $3,5 mld eest. Detsembris esitas Merrill Lynch (MER) aga nõude, et ettevõte ostaks tagasi $308 mln väärtuses laene, mille puhul maksjad olid hätta jäänud. Lisaks ResMaele on hiljuti sama juhtunud ka Mortgage Lenders Networks ja Ownlt Mortgage Solutionsga. Laenude sunnitud tagasiostu tõttu teatas suurest kahjumist ka Accredited Home Lenders Holding. Ettevõte langes aastaga $43,4 mln puhaskasumist $37,8 miljoni kahjumini.

Peale sellele, et suured pangad omandasid viimastel aastatel eluasemelaenude andjaid ning ostsid selliste ettevõtete poolt välja antud laene on nad nüüd maksuvõimetust ilmutava tarbijagrupiga seotud ka kolmandal viisil. Nimelt laenasid paljud neist raha eluasemelaenudega tegelejatele, mida viimased siis edasi laenata said. Praeguses olukorras muutub selliste laenude tagasisaamine ühe vähetõenäolisemaks.

Suured pangad ongi otseselt ohus juhul kui anti otseselt laene või jäeti ostetud laenud endale. Paljud selliseid laene ostnud pangad müüsid need aga kombineeritud kujul edasi investoritele. HSBC on üks näide pangast, kes selliselt ei talitlenud. Bear Stearnsi analüütik hindas suuremate USA pankade laenuportfellis olevate subprime laenude osakaalu järgmiselt: Wells Fargo 7%; Citigroup 6%; JPMorgan 2% ja Bank of America sisuliselt 0%. Wells Fargo teataski hiljuti kavatsusest läbi viia koondamisi kuna välja antavate laenude mahtu kavatsetakse koomale tõmmata.

Suurem on subprime laenude osakaal sellistel ettevõtetel nagu Countrywide Financial (CFC) ja Washington Mutual (WM). Viimase kahjum subprime eluasemelaenudest oli eelmisel kvartalil $122 mln. Eelmisel nädalal teatas ettevõte sarnaselt Wells Fargoga koondamise läbiviimisest, et “viia võimsusi vastavusse turu olukorrale”. CFC puhul on täheldatav ka märgatavad ettevõtte juhtkonna liikmete aktsiamüügid veebruari keskel, mil aktsia kauples oma viimase kolme aasta tippude lähedal. Peale selle kannatavad ka hüpoteeklaenude kindlustajad. Olgu siinkohal nimetatud PMI (PMI), Genworth Financial (GNW), Radian (RDN), MGIC Investment (MTG). Kui üha enam laenajaid jääb oma maksetega hätta, peavad kindlustajad maksma rohkem hüvitisi. Eriti tähelepanuväärne on kahe viimase aktsia liikumine pärast seda kui 6.veebruaril teatas MGIC Radiani ostmisest $4,9 mld tehinguga. Kummagi aktsia umbes 10% tehingujärgne tõus müüdi alla küllaltki kiiresti.

Bank of America tuli samas välja negatiivse raportiga kogu hüpoteeklaenajate sektori kohta, mainides IndyMac (NDE), Countrywide (CFC), Washington Mutuali (WM), New Centruryt (NEW), Accreditedi (LEND), Downey (DSL), Novastari (NFI) ja American Home Mortgage (AHM). Samas raportis mainiti Bear Stearnsi (BSC) ja Lehmani (LEH) kui probleemiga tõsisemalt seotud investeerimispanku. S&P omakorda teatas, et võib alandada 11 eluasemelaenudega seotud võlakirja reitingut sh Lehmani ja Goldman Sachsi (GS) poolt emiteeritud väärtpaberid. Kõik need võlakirjad on seotud subprime hüpoteekidega.

Lisaks pankadele on viimasel ajal hakanud närvilisemaks muutuma ka näiteks hedge fondid, kes samuti on omandanud kõrge intressiga laene nende väljaandjatelt. Ka siin on võimalus, et laenud tuleb fondide soovil tagasi osta. Kõige selle juures on esimesed ja kindlad kaotajad väiksemad madalama sissetulekuga klientidele laene andnud asutused. Nende jaoks muudab niigi halva olukorras veel hullemaks viimane inflatsioonistatistika, mis ületas turu ootusi. See vähendas aga oluliselt võimalust, et inflatsiooni silmas pidav FED intresse alandada võiks. Hindade tõusul on aga ka teine negatiivne mõju. Lisades suurenevad kulutused niigi kõrge intressiga võetud laenu tagasimaksmisele, muutub subprime maksevõime üha küsitavamaks.

Eelnevale tuginedes on ütlematagi selge, et subprime laenude sektoris on pankrote oodata veelgi. Sellest olulisemgi on aga selliste sündmuste mõju laiemalt. Turul on subprime laenudega seotud probleemide võimaliku ulatuse ja mõjudega spekuleerides jõutud üsna kaugele. Kohati nähakse isegi selles järgmist turu ulatuslikuma langustsükli katalüsaatorit. Loogika selles on järgmine. Viimase 35 aasta jooksul on finantskriisid esinenud umbes iga 3-4 aasta tagant: 1970 Penn Central; 1974 Franklin National; 1980 First Pennsylvania ja Ladina-Ameerika; 1984 Contidental Illinois; 1987 börsikrahh; 1990 S&L kriis; 1994 Mehhiko; 1997; Aasia ja Long Term Capital Management; 2000 Nasdaq. Kuigi need juhtumid on olnud erineva iseloomuga, võib teatud ühisjooni siiski tuua. Pea kõik need kriisid olid seotud laenamisega ja nagu ikka tuli kriis suure üllatusena.

Siinkohal on oluline mõista subprime laenude tähtsust. Hinnanguliselt moodustab see pea viiendikuga kogu USA $5,5 triljonisest hüpoteekide turust. Alates 2001. aastast on subprime laenude osakaal kasvanud pea kolm korda. Samas ületas eelmise aasta lõpu seisuga tagasimakseraskustega laenude osakaal siin 2001. aasta lõpu taset. Oluline erinevus on siin aga selles, et kui praegu on tegemist majanduskasvu perioodiga siis viis aastat tagasi tagune aeg oli majandustsükli põhi. Ehk teisiti öeldes on välja antud laenude kvaliteet pehmelt öeldes murettekitav.

Lisaks subprimega seotule võib probleeme karta ka ülajäänud eluasemelaenude hulgas. Siin on viimastel aastatel täheldatav trend kus pidevalt kaugeneti klassikaliselt fikseeritud intressiga hüpoteegist. Selle asemele tulid lepingud, kus sooritama pidi vaid intressimakseid ja ka negatiivse amortisatsiooniga laenud, millede puhul kuised maksed on väiksemad kui intressid ning maksta jääv summa seega hoopis kasvab pidevalt. (Negatiivse amortisatsiooniga laenud moodustavad olulise osa juba mainitud Countrywide ja Washington Mutuali laenuportfellides. Tavaliselt on sellistes lepingus tingimus, mille järgi hetkel kui laenu jääk suureneb 120%ni, tuleb minimaalset sissemakset tõsta. See omakorda tõstab laenude halvaks minemise ohtu. Prognoositakse, et laenud jõuavad sellise tasemeni käesoleva aasta teisel poolel.) Lisaks veel algse sissemakse tühine osa laenusummaga võrreldes või isegi selle puudumine ning taotleja sissetulekute ebaoluliseks pidamine. Selline lähenemine töötas ilma tõrgeteta nii kaua kuni kinnisvara hinnad kallinesid. Nüüd ilmnevad aga süsteemi kitsaskohad.

Üks viis kuidas subprime laenudega seotud probleemid majandust laiemalt mõjutavad on uute laenutaotluste vähenemine tulevikus. Arvestades sellega, et gruppi kuuluvad peamiselt oma esimest majaostu sooritavad inimesed tähendavad suuremad probleemid turul seda, et edaspidi väheneb märgatavalt uude ja kallimasse elupaika kolijate arv. Seda olukorras, kus majade pakkumine on ehitajate varuks ehitatud majade tõttu kõrgel. Eelmisel nädalal langes avaldatud statistika põhjal taas ka eluasemelaenude võtmine. Kuna kevad on ajalooliselt majade ostmise kõrgperiood tähendab vähenev nõudlus laenude järgi, et müük võib tulla alla ootuste ning suure hulga varuks ehitatud majade probleem venida seega veel pikemale perioodile. Tegemist oleks järjekordse negatiivse märgiga nii majaehitajate kui ka näiteks sisutustarbeid ja tööriistu müüvate ettevõtete jaoks.

Seega võib subprime laenude osas alguse saanud probleem levida kaugele ja omada küllaltki pikaajalist mõju. Kinnisvarabuumi tingimustes valitsenud ja praegu kalliks maksma minna võiva mõtteviisi iseloomustamiseks sobib hästi S&P analüütiku Stuart Plesseri kommentaar viimastel aastatel toimunu kohta, kus paljud arvasid, et eluasemelaenud on lihtne viis raha teenimiseks. Toon selle siinjuures originaalses sõnastuses:

"This is the leitmotif of this whole thing: These people don't really know what they are doing in mortgage banking. They are writing whatever loans just to write loans, thinking they will worry about it later. But now it's later."

Artikkel on informatiivse eesmärgiga ja ei ole mõeldud soovitusena müüa või osta mainitud väärtpabereid.